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    【裝修攻略】買房子要注意什么


     
    買房子注意事項、買房流程以及買房子要交哪些稅等方面讓你更全面的認識和了解買房內幕?

    買房子注意事項(準備階段):

    一、確定買房目標:根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。
    二、學習買房常識:房屋因為涉及金額巨大,購房是一個比較專業的行為。因此學習買房常識是必須的。
    三、積累買房首付款
    四、篩選買房范圍:選擇適合自己的樓盤——購房量力而行。新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。
    五、節省出行時間成本:購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發現,穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上,那么1月=60小時=2.5天,1年=730小時=30天,50年=36500小時=1520天=4年。提醒要買房的朋友,把握5公里生活圈,是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數,支出的成本越小,表明所購房屋的性價比越高。這樣一來,買房后額外付出的錢也會越來越少。
    六、購房費用的了解:在確定了買房的目標和范圍之后,一些購房的基本費用是一定要提前計算的,雖然這些費用表面看起來似乎不多,還有些是固定值,但是與以后的房屋總價結合起來計算的話,它們的費用還是一筆不小的支出。
     

    看房時必須了解的買房知識:

    (1)向售房者提出“一個要求”,提出將售樓廣告的確切內容寫進購房合同,以此見該廣告內容虛實;
    (2)預售許可證審查掌握“兩個要點”,查看預售項目是否與銷售樓盤名稱相符,所購房屋是否在預售范圍內;
    (3) 進售樓處要能經過“三道關卡”,“逼訂”(售樓人員以所購房屋緊俏來“逼”你盡快下單),“封殺”(出于“捂銷”“惜售”目的, 售樓人員告知你最看中的那套房已售,讓你放棄),“以情動人”(讓你感到不好意思不下單);
    (4) 下定金做到“四個明確”(具體位置、面積、價格,簽正式買賣合同時間,定金數額和交付時間,定金返還形式);
    (5) 考慮實際購買房屋的“五個差異”(環境、布局,家具擺設,裝修材質,做工粗細,設計細節);
    (6)約定所購房屋標的物狀況:如毛坯房還是全裝修房?土地來源?房屋基本情況?包括套內、建筑、公攤面積、高度等約定;
    (7)驗收“兩書”,什么是兩書呢,兩書是開發商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質量保證書,第二是住宅使用說明書;
    (8)要使購房人的合法權益得到切實地保障,在制定合同時力求完善,這是惟一有效的解決辦法。例如面積誤差的處理問題,建設部2001年 頒布的《商品房銷售管理辦法》明確規定,雙方有約定的,從其約定,沒有約定的,按以下原則處理(面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%),據 實結算房價款; 面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,出賣方應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價 款退還給買受人,同時支付已付房價款利息)。       

    買房注意事項(購買階段):

    一、了解開發商背景和資質。
    選擇有實力的開發商很重要,正規的開發商在房屋質量,合同簽署,產權辦理等方面均有保障。
    二、社區周邊的大環境和配套。
    市政的發展方向直接影響樓盤的升值。
    三、社區內部規劃。
    1.供暖轉換站,垃圾處理房,車庫出入口,配電間等位置對所選房屋是否有影響。
    2.樓宇的部署,有沒有再建的可能,樓間距及采光的影響。
    四、投資業主要分析社區內及周邊居室數量比例,自住業主看個人需要。
    五、其他的例如面積誤差,層高凈高,產權辦理時間等正規的商品房預售合同中都已經有明確規定。檢查房子要檢查內墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3%。超3%以內買方按買房時單價據實補付給開發商;縮3%以內開發商按買房時單價的雙倍賠付給買方;面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房,3%以內按銀行同期活期利息退款。  買房交錢時要注意收據上每筆金額的用途(如購房款、大修基金、各項稅費、水電氣閉路電話等的初裝費等)要一一寫明。

    溫馨提醒:若買期房,首先要看下“五證”:房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》,簡稱“五證”。其中前兩個證由市規劃 委員會核發,《開工證》由市建委核發,《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。

    購買商品房一般的流程及應注意的問題:

    一、首先通過媒體收集有關房地產項目的各種信息。
    二、通過對自身的消費需求狀況(購買能力、欲購買樓盤位置、居住小區的配套、環境、物業管理、總價格、面積等)進行全面、綜合的衡量與分析,初步確定一個適合自身實際需要的購房框架,然后結合收集的各種樓盤信息進行篩選、比較,確定幾個備選項目。
    三、對備選項目通過收集的樓書資料,電話咨詢或熟悉該項目的朋友做一番初步了解,然后抽出幾天時間進行現場實地考察。四、現場考察項目過程中,可邀請一些對建筑和環境懂行的朋友同行,這樣對選擇到好房屋會有很大的幫助。
    五、選定項目后,交訂金前,最好向房地產行業的律師或懂行的朋友咨詢一下簽訂合同時應注意的問題,如有條件最好聘請一位房地產專職律師代為辦理,從而確保購房后萬一與開發商產生糾紛時不至于太被動。六、做好上述準備后,去售樓處交訂金,并同時簽訂認購書和確定簽署正式合同的時間。(這期間特別要注意詳細查看開發商提供的“五證”及相關文件)。
    七、按照約定時間與開發商簽訂正式的購房合同,按合同約定的付款方式交納購房款項。八、在規定期限內,由開發商協助到當地的房地產交易管理部門辦理預售合同的登記手續,并按規定交納印花稅。
    九、合同登記后,需要辦理購房貸款的,可以著手辦理抵押貸款手續。具體辦理辦法,可向有關部門咨詢。
    十、房屋竣工驗收合格后,開發商提供“入住通知書”及“收樓須知”,銷售部、物業公司財務部、管理處到現場集中辦公,著手辦理業主入住手續。業主辦理入往手續同時應攜帶相應的證件、購房合同。

    買房子要交哪些稅買房子要交哪些稅?

    (一)買商品房需要交的稅:
    1、契稅,購房總價的3-5%(不同的省市自治區稅率不同),普通商品住宅減半,即1.5-2.5%。
    2、印花稅,購房總價的0.05%

    (二)基金:
    1、房屋維修基金,購房總價的2-3%,大多數地方是2%;
    2、副食品價格調節基金,2元/平方米,有些地方不用;

    (三)規費:
    1、交易費 ,購房總價的0.5% 買賣雙方各交0.25%,(住宅3元/平方米,由開發商交,購房者不用交);
    2、《房屋所有權證》工本費 , 各地不一樣,但是都不超過100元3、《土地使用權證》工本費, 各地不一樣,但是都不超過100元。
    (四)如果按揭,還要發生以下費用:
    1、評估費,購房總價的0.2-0.5%;
    2、保險費,購房總價乘以貸款年限乘以0.1%乘以50%;
    3、公證費,貸款額乘以0.03% ;
    4、抵押登記費,100元

    買房子需要什么手續?

    1、如果是單身要提供未婚證明;PS:到民政局開未婚證明;(提供材料)A身份證;B戶口本C相關材料的復印件{備注}有時可到社區居委會開未婚證明;
    2、如果是外地戶口,要提供對應城市的戶籍擔保證明;對戶口為非當地的買房人,除非是一次性付款,否則到銀行貸款時,各家銀行都會要求買房人必須提供一名當地籍并有正常穩定收入的人作還貸的擔保人。
    3、如果是老人的拆遷安置房,還需要追加年輕人作為戶主之一才能夠取得銀行的貸款.對拆遷安置房的貸款,銀行要求年齡在65周歲以上的貸款人,必須追加一名比較年輕的直系親屬作為共同的還貸人;

    申請公積金貸款買房的手續:

    1、申請前,申請入應根據所購房產價格和自己的收入狀況,計算一下自己的貸款數額和還款期限。按照規定,申請人的貸款額不能超過房 產價格的70%,且最高貸款額為30萬元。貸款最長期限為 25年。
    2、申請必須取得一種貸款擔保,這是為了保證貸款安全回籠。
    擔保方式主要有四種:
    1)由借款人或第三人提供財產抵押加第三人保證擔保;
    2)財產抵押擔保加購房綜合保險;
    3)財產抵押擔保;
    4)連帶責任保證擔保。
    3、提出申請。申請人可以向所在單位的住房公積金管理部門提出申請,填報《個人住房擔保委托借款申請表》,并提供必要的審核材料。
    這些材料包括:
    1)有效居留證明;
    2)購買住房的合同或意向書等有關證明文件;
    3)借款人所在單位同意貸款的信函;
    4)管理中心要求提供的其他材料。

    4、初審。管理部門對材料進行初審,核定貸款額度和期限,對貸款的擔保方式也加以確定。
    5、調查。管理部門對申請進行調查,并提出調查意向。若是需進行抵押物審核評估的,還須由評估機構進行審核。
    6、簽訂合同。審批合格后,資料管理中心即與銀行簽訂委托合同,并由資料管理中心簽發委托貸款通知單。此外,貸款銀行與借款人之間 還需簽訂一系列的合同。


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