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    開發商對小戶型寵愛有加



     
            近幾年,在房地產產品同質化日趨嚴重的環境下,差異化的個性產品越來越得到市場的呼喚與期待,越來越多的消費者愿意選擇符合自己生活品位與需求的產品。在這樣的市場環境下,專門面對年輕創業者的小戶型項目應運而生,并其時尚、靈巧的設計空間及個性風格,在上市之初紛紛遭遇各地購房者的搶購之風,呈現出一派火暴之勢。
      究竟是什么是小戶型呢?為什么開發商對小戶型開發寵愛有加?

      一、小戶型揭秘
      小戶型一般是指面積在80㎡以下的單套住宅。但是,小戶型并不等于小面積,因為戶型的大小是相對而言的。小戶型的介定主要是面積與居室之比,一居60㎡,二居80㎡,三居100㎡也可算為小戶型。從當前的小戶型走勢看,大致有四種形式:一是酒店式公寓,一般面積在20至35平方米,多為純正的酒店風格,除衛生間外,臥室、客廳、餐廳、廚房功能相互融合,沒有明顯的功能分割區,也可用做小型的寫字間,如城市33;二是小戶型公寓,一般面積在35至50平方米,多為一室一廳一衛一廚,功能相對獨立;三是小戶型住宅,一般在45至75平方米,大多為一居室和二居室,是一種純居住物業;四是小戶型寫字間,一般在80平方左右,多為成長型公司購買。
      小戶型項目一再火暴的原因究竟何在?究竟能走多遠?透過紛繁的市場表象,我們完全可以驚喜地發現,小戶型將有一個良好的發展空間。
      1、市場空間廣闊,發展潛力巨大
      近年來,眾多開發商瞄準的都是大面積的高檔住宅,較少涉及到小戶型的開發。高檔住宅的客戶則主要是面對城市高收入家庭,而原先處于這個收入階層的置業者已基本上被近十年來龐大的高檔住宅供應量瓜分殆盡,新興消費群也需要一定的時間積累和醞釀。與此對應,那些相對于高檔住宅面積較小,總價較低的住宅則被市場呼喚。據專家認為小戶型的需求量應該占城市房地產總量的10%,小戶型住宅作為市場的新生品,現有總量尚少,尤其在山東市場,仍然擁有一片廣闊的市場空間!
            2市場需求日益龐大
      小戶型一般位于市中心,地理位置優越,交通便捷,配套齊全,適合用來作為過渡型住宅及辦公場所。小戶型主要面對的客戶多是城市白領、小資階層部分自由職業者、小私營業主。他們多數沒有太多的積蓄,又渴望有一個屬于自己的獨立的空間,注重生活的便捷和享受,位于市中心的精裝修小戶型則以低首付、低總價、精裝修、配套全的優勢,成為他們的首選。同時,小戶型在投資方面易出租,租金、投資回報率高的特點,更受到眾多投資客的青睞。
      3、過渡型消費永遠存在
      房屋的品質不在面積大小,而決定于是否能滿足它所對應客戶的需求。一部分比較年輕、經濟承受能力有限的人群他們把小戶型作為自己某一人生階段的住宅;一部分成長型的公司把小戶型當作他們特定時期的辦公場所;因為這種梯級消費的原因,小戶型永遠不會成為市場的主流,但是它所滿足的市場需求即過渡型消費卻是永遠會存在的。

      二、小戶型開發中遇到的問題及對策
      在各地市場上小戶型被瘋搶的背后,小戶型產品本身的弊病與缺陷也逐漸暴露,也必將受到越來越明智的購房者的不認可,其產品也就逐漸會被市場所淘汰。因此,我們更有必要對這類產品的問題及其如何解決的對策做一理性的剖析和冷靜思考,以便在日后的小戶型開發中能引以為鑒,有所突破。
      目前小戶型存在的問題:
      1、房型不合理,居住功能差
      現在,小戶型公寓中大多是賓館式的一室戶房型,無獨立廚房、無日常起居的活動空間,往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能,缺乏日常居家生活的功能。這類的標房式房型的酒店式公寓,實際上就降低了作為居住物業的使用價值。
      有些小戶型中一室一廳的房型,雖說比一室戶的房型好些,但總體來說也不如常規住宅中與二室、三室組合在一起的一房設計。小戶型公寓中的一室一廳大多是直套型的類似于傳統公房中的一室半的房型。這種房型客廳采光不足,而臥室卻過于明亮。而根據居住功能區隔的使用要求,客廳的采光應該勝于臥室,應更充足。
      此外,小戶型中儲存空間的嚴重不足,也是一大通病,房型設計與裝修設計時,未能充分利用有限的空間,未能做到“麻雀雖小,五臟俱全”的小而全、小而精。這也同樣影響到小戶型的居住功能。
      2、得房率低,走道過長
      如今,小戶型公寓的得房率普遍遠低于常規住宅,大多在70%左右,有的甚至只有60%,這與通常新建住宅80%以上的得房率相比,實在是相差懸殊。對于日趨理性與精明的購房者來說,這一過低的得房率,顯然會影響他們購房的抉擇(尤其是市場上出現了更高得房率的小戶型的時候)。
      造成得房率低的一個重要因素,是其一梯十幾戶走道過長的陳舊設計,中間一條窄長走道,兩側一長排住戶,如同魚骨狀的平面布局。這一設計顯然是不合理的,既會造成人聲嘈雜、彼此干擾,又不利于辨別方位和人員疏導,且又造成過多的分攤面積,降低得房率。從而,也就削弱了其物業產品未來的市場競爭力,以及其保值增值的功能。
      3、識別性差,安全存在隱患
      由于小戶型設計的陳舊,一個層面十幾戶,魚骨狀狀的平面布局,便必然導致各家各戶識別性差的弊端。進入走道,除非辨認門牌號,幾乎無其他可識別的不同空間格局的標志,往往使人不辨東西,失去方位感。一旦遇到火警便難以迅速疏散。且外人闖入也難覺察,不象一梯兩戶、兩梯三戶那樣的容易分辨。這便給不法之徒留下可乘之機。
      4、公共空間擁擠
      現有小戶型公寓,大多是一梯十幾戶、二梯十幾戶的電梯設置。平均每部電梯要承載上百戶的上下運量,其擁擠、久等狀況也是可想而知的。
      5、面積不當,價格與價值相偏離
      現有的小戶型公寓,一室戶的面積多在35—50平方左右,顯然這對于一室戶來說,有些偏大了,總價隨著面積的偏大而增高了,也就失去了小戶型的意義與優勢了。

      三、小戶型的優化及對策
      1、改點式為板式,創新平面格局
      改變整體建筑造型,將點式塔樓改為板式結構,并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅,每戶在一分為二,形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型。這就既能減少走道面積,提高得房率,又能增加各戶采光,并能有效避免一梯幾十戶,中間通廊式的諸多弊端,增加安全保障。
      2、改直套為橫套,縮短進深
      現有的小戶型往往進深過長,大都只能形成直套型的一室一廳,以及暗衛、暗廚。切客廳要么無直接采光,要么采光不足,不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套,同時縮短進深,并將臥室在平面布局上與客廳相錯,凹進一塊,形成曲折階梯狀布局,這就既能有效控制總面積,又能開設更多的窗戶,做到廳、臥、廚、衛全明,增強居室自然通風采光的生態功能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現,強化其造型美感。
      3、細化功能區隔,合理面積配比
      小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小,而應在細化功能區隔,合理各功能區域的面積配比,以及充分利用空間的基礎上,做到小而全、小而精,小得合理、便利,不影響使用。
      上述面積配比的一室一廳,居家的基本功能空間一應俱全,且套內面積也僅40平方米左右,即使按78%的得房率計,建筑面積也僅50平方米/套左右,可謂緊湊實用。一室戶適合于20多歲的單身白領(包括外來小白領),或作為中青年的第二居所、備用房,以供不時之需。也更適合投資置業(因其面積小,總價更低)且這一面積配比也更能滿足單身生活的基本需求。
      4、變化局部隔斷,增加儲存空間
      為了充分利用空間,“借空不借地”,可采用類似“S”形、“弓”形和“工”形,以及勺子形,“山”字形等多種形式的隔斷。以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥空間,既能增加分門別類的多種儲存空間,又能節省占地,提高空間利用率。且又能保持分割墻面的平整和完整,提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規房型的二房、三房中已有運用,但尚未普及,而在小戶型的設計中,卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷,則小戶型的設計便能突破。其實用性、功能性將隨之陡增,且又能有效控制面積。
      5、房型設計與裝修設計同步結合,相得益彰
      在房型設計中,事先考慮到裝修的需要,將二者結合起來,形成互補互動的效應,建立相輔相成的關系,那么便能使相當有限的小戶型空間,發揮更大的效用,真正做到小而全、小而精。并通過裝修增強居室的實用性、功能性,同時也增強視覺美感,擴大和延伸視覺空間,使小空間不決其小,產生以小見大的空間感受。如各類吊柜、壁櫥的設計鏡面墻的運用,全透或半透的玻璃隔斷,似斷非斷的半隔斷等,提高空間的利用率,增強房型的實用性和功能性。
      總之,創新是市場制勝的法寶,小戶型開發中只有能夠把準市場命脈,根據市場需求不斷改進產品,才能不斷聚集人氣,長久地占據市場份額。.
     


     
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